Dengan harga di The Residences at W baru-baru ini dipangkas lebih dari 40 persen, ada banyak pembicaraan dan kegembiraan tentang properti Sentosa lagi.
Tapi terus terang bagi siapa pun yang ingin membeli di Sentosa, mereka mengisi ceruk yang sangat jelas: mereka adalah rumah gaya hidup mewah bagi pemilik untuk menikmati, pertama dan terutama. Tujuan investasi sebagian besar sekunder. Jika Anda hanya ingin menghasilkan uang, ada kondominium di tempat lain dengan hasil yang lebih baik, rekam jejak penjualan kembali, dan pengeluaran uang tunai yang lebih rendah.
Jadi kami pikir mengingat kinerja properti Sentosa yang buruk, akan menarik untuk melihat yang langka yang menguntungkan dan apa yang bisa kita pelajari. Berikut ringkasannya:
Performa terbaik secara keseluruhan
ProjectNo Transaksi Beli/JualKeuntungan Rata-RataPengembalian Rata-RataPengembalian Tahunan Rata-RataRataRata-rata periode holding (tahun)TEMPAT BERLABUH OLEH COVE202$605,63439.8per persen24.1per persen5.5THE AURE118$676,73636.3per persen25.7per persen4.3THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE276$389,94315.0per persen20.6per persen5.4THE COAST AT SENTOSA COVE171$235,9387.1per persen13.6per persen6.5
Kondominium yang menguntungkan (rata-rata) di Sentosa Cove sejak 2004
Berth by the Cove adalah salah satu nama yang lebih dikenal di Sentosa Cove. Selain memiliki keuntungan dari sub penjualan yang kuat (lihat di bawah), dermaga memiliki keuntungan penggerak pertama: ini adalah kondominium pertama di Sentosa Cove. Plus, pada saat peluncurannya, ia memiliki kebaruan menjadi salah satu proyek perumahan pertama yang menawarkan tempat berlabuh untuk kapal pesiar.
Aure adalah satu-satunya yang keluar di depan The Berth, dan ini adalah kondominium kedua tepat setelah itu. Itu juga melihat sub penjualan yang kuat, seperti yang kami bahas di bawah ini. Namun dalam keadilan, The Aure adalah salah satu proyek teluk yang paling ikonik.
Pengembang memanfaatkan bidang tanah unik yang berada di ujung paling timur Sentosa mutlak: garis pantai membentuk perimeter kondominium ini. Karena itu, Aure dikatakan memiliki pemandangan pantai terbaik di Singapura (pemandangan panorama 270 derajat), dengan teras dan ruang balkon yang sangat besar yang terbuka ke sana.
Karena beberapa kondominium ini dibangun sebelum 2010, ada kemungkinan keuntungan tertinggi ada di sub penjualan.
Sellers Stamp Duty (SSD) diperkenalkan hanya pada tahun 2010, jadi tidak ada penalti untuk “membalik” kondominium Sentosa Cove di tahun-tahun sebelumnya. Beberapa keuntungan yang lebih baik di Sentosa Cove dapat dikaitkan dengan sub penjualan ini:
ProyekTidak Ada Transaksi Beli/JualPengembalian Rata-rata ($)Pengembalian Rata-rata (persen)Pengembalian tahunan rata-rata (persen)Periode penyimpanan rata-rataCORAL ISLAND4$4,100,00064.8per persen22.2per persen2.8KASARA2$2,372,00016.4per persen24.2per persen0.7OCEAN 81$1,800,00062.5per persen83.5per cent0.8PARADISE ISLAND6$2,934,35830.4per persen44.9per persen1.7SANDY ISLAND1$1,220,0009.9per persen4.8persen 2.0AURE35$896,73346.0per persen44.8 persen1.7THE BERTH BY THE COVE55$675,83744.9per persen33.9per persen1.7THE BERTHSIDE3$1,549,25767.5per cent34.8per cent1.5THE COAST AT SENTOSA COVE45$574,53214.1per cent33.8per cent1.6THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE100$884,08530.6per persen36.6per cent1.8THE VILLAS @ SENTOSA COVE2$2,380,00092.3per cent56.0per cent1.3TURQUOISE1-$594,770-9.0per persen-3.2per persen2.9
Kami tidak yakin apakah adil untuk menyertakan Ocean 8, karena ini sebenarnya adalah proyek prasarana. Tetapi salah satu alasan mengapa ia memiliki keuntungan sub penjualan yang tinggi adalah kelangkaannya: hanya ada delapan rumah yang tersedia. Jadi jika seseorang dengan daya beli benar-benar menginginkannya, itu menjelaskan kenaikan 83,5 persen.
Mungkin transaksi yang paling tidak biasa di sini adalah Turquoise, karena jarang menerima kerugian pada sub penjualan. Ini mungkin penjual yang menghadapi perubahan drastis dalam situasi keuangan, masalah pembiayaan bank, dll.
Oceanfront @ Sentosa Cove adalah cerminan yang baik tentang mengapa SSD terjadi. Proyek ini selesai pada tahun 2010, tepat sebelum periode ketika SSD diimplementasikan; dan perhatikan seberapa tinggi jumlah sub penjualan (100 transaksi). Membalik rumah benar-benar merupakan masalah besar pada saat itu.
Dari penjelasan di atas, transaksi sub penjualan menyumbang sekitar sepertiga dari keuntungan untuk kondominium berikut:
ProyekBaru untuk sub penjualanTotalpersen Baru untuk sub penjualanAURE3511830persenDERMAGA OLEH COVE5520227persenPANTAI DI SENTOSA COVE4517126persenTHE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE10027636persenPIRUS1284
Untuk kondominium ini, kita harus mengaitkan setidaknya sebagian dari kinerjanya yang baik dengan sub penjualan dan kurangnya SSD pada saat itu. Ini bukan fenomena yang berulang bagi mereka.
Sekarang mari kita hilangkan sub penjualan, dan lihat pasar yang baru dijual kembali:
ProyekTidak Ada Transaksi Beli/JualPengembalian Rata-rata ($)Pengembalian Rata-rata (persen)Pengembalian Tahunan Rata-rata (persen)Periode Kepemilikan Rata-RataTanggal penjualan pertamaDERMAGA OLEH COVE63$1,095,94071.0per persen11.5per persen8.225/11/04AURE22$1,641,08781.7per persen10.4per persen7.39/9/05THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE42$635,78023.2per persen2.2per persen11.913/7/06THE COAST AT SENTOSA COVE63$272,8877.5per persen1.9per cent9.87/10/06TURQUOISE21-$2,834,535-43.8per persen-5.7per persen10.724/10/07MARINA COLLECTION12-$2,008,322-29.3per%-2.9per cent12.28/12/07SEVEN PALMS SENTOSA COVE1-$7,120,000-44.5% persen-6.3per cent9.08/9/09THE RESIDENCES AT W SINGAPORE SENTOSA COVE1-$1,460,800-39.9per%-3.7per cent13.47/4/10SEASCAPE14-$2,671,679-33.8per%-4.6per cent9.726/3/10
Ada pemain bintang: The Oceanfront @ Sentosa Cove bergabung dengan The Berth dan The Aure. Banyak alasan yang sudah dibahas di atas. Namun, jika kita melihat tanggal pembelian awal, kita dapat melihat semuanya dibeli antara 2004 hingga 2006. Kondominium yang dibeli setelah titik ini adalah kondominium yang cenderung kehilangan uang.
Dengan demikian, Anda dapat melihat bahwa pemenang utama Sentosa adalah mereka yang mengambil risiko dan membeli lebih awal. Sebagian besar sisanya yang membeli pada tahun 2007 (yang bertepatan dengan properti tinggi), adalah mereka yang rugi besar.
Secara spekulatif, ini mungkin karena sifat pasar mewah. Ketika Anda memiliki proyek mewah yang sangat dekat satu sama lain (dan Sentosa Cove tidak memiliki apa-apa selain kemewahan), pengembang harus membedakan produk mereka entah bagaimana. Hal ini dapat mengakibatkan finishing yang semakin mahal, fasilitas kelas atas, dll untuk mengalahkan kondominium tetangga.
Pasangan ini dengan bagaimana peluncuran baru selalu dihargai lebih tinggi daripada rekan-rekan penjualan kembali yang ada, dan demografi pembeli yang tidak perlu terlalu peduli tentang pengembalian: apa yang Anda dapatkan adalah rumah yang sangat mahal, yang semakin dimaksudkan sebagai indulgensi dan bukan investasi.
Tetapi mengingat usia relatif dari beberapa kondominium ini sekarang, selain daya pikat gaya hidup tepi laut, mereka mungkin hanya kalah dalam hal produk keras untuk proyek-proyek mewah yang lebih baru di daratan.
Paling menguntungkan
Nama ProyekHarga yang Ditransaksikan ($)Area (SQFT)Harga Satuan ($ PSF)Tanggal PenjualanPengembalian ($)Pengembalian (persen)Jenis PenjualanPeriode Penyimpanan (Tahun)Pengembalian Tahunan (persen)TEMPAT BERLABUH OLEH COVE$997,0401367$72912/28/2004$1,502,960151persenPenjualan Baru untuk Dijual Kembali5.418.6% TEMPAT BERLABUH OLEH COVE$2,208,8003089$71512/27/2004$3,320,510150persenPenjualan Baru untuk Dijual Kembali2.740.5per persenAURE$1,691,0001927$87810/19/2005$2,509,000148persenPenjualan Baru Dijual Kembali5.817.0per persenAURE$1,697,8501744$97410/26/2005$2,487,750147persenPenjualan Baru ke Sub Sale1.865.1per persenAURE$1,632,0001744$93610/24/2005$2,268,000139 persenPenjualan Baru untuk Dijual Kembali5.218.2% TEMPAT BERLABUH OLEH COVE $ 1.382.4001658 $ 8345/9/2005 $ 1.809.250131 persenPenjualan Baru untuk Dijual Kembali2.638.0% TEMPAT BERLABUH OLEH COVE $ 1.838.7001905 $ 9652/1 / 2005 $ 2.352.300128 persenPenjualan Baru untuk Dijual Kembali2.834.2 persenAURE$ 1.687.9501711$ 98610/18/2005$ 2.158.378128 persenPenjualan Baru ke Sub Sale1.762.3per persenAURE$2,395,0502271$1,05511/4/2005$3,055,350128persenPenjualan Baru ke Sub Sale2.440.9per persenTEMPAT BERLABUH OLEH COVE$2,240,1003089$72512/10/2004$2,679,900120persenPenjualan Baru untuk Dijual Kembali2.832.4persen
Paling tidak menguntungkan
Nama ProyekHarga yang Ditransaksikan ($)Area (SQFT)Harga Satuan ($ PSF)Tanggal PenjualanPengembalian ($)Pengembalian (persen)Jenis PenjualanPeriode Kepemilikan (Tahun)Pengembalian Tahunan (persen)PIRUS$9.532.2803746$2.54511/7/2007-$5.132.280-54persenSub Penjualan untuk Dijual Kembali10.8-6.9per persenTHE COAST AT SENTOSA COVE$11,469,6004779$2,4008/16/2007-$6,169,600-54perpersenSub Sale to Resale13.2-5.7per centTURQUOISE$6,038,4902185$2,76310/29/2007-$3,138,490-52persenPenjualan Baru Dijual Kembali7,7-9,1 persenSEASCAPE$12,800,0004069$3,1466/28/2010-$6,600,000-52persenPenjualan Baru Dijual Kembali6,6-10,4% persenSEASCAPE$6,265,0002336$2,6823/26/2010-$3,165,000-51persenPenjualan Baru untuk Dijual Kembali9,2-7.4per persenAURE$7,200,0003165$2,27510/29/2007-$3,600,000-50persenSub Penjualan ke Dijual kembali13.4-5.0per centMARINA COLLECTION$9,295,0003272$2,8413/27/2008-$4,645,000-50persenPenjualan Baru Dijual Kembali15-4,5% PIRUS$9,132,0753735$2,44511/6/2007-$4,429,575-49persenPenjualan Baru Dijual Kembali13,5-4,8 persenPIRUS$5,426,9602088$2,59911/2/2007-$2,626,960-48persenPenjualan Baru Dijual Kembali12,3-5,2% persenSEASCAPE$11,000,0004133$2,66112/21/2011-$5,200,000-47% Dijual Kembali untuk Dijual Kembali3,4-17,2
%Langkah-langkah ABSD baru-baru ini, menaikkan tarif menjadi 60 persen untuk orang asing, sayangnya, menjadi pertanda buruk bagi Sentosa Cove.
BACA JUGA: Apa yang membuat kondominium butik kecil menguntungkan?
Artikel ini pertama kali diterbitkan di Stackedhomes.